Hundimiento del 55% en obra nueva por las restricciones de Colau

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Desde que Ada Colau llegó a la alcaldía de Barcelona la construcción de promociones de viviendas sociales no han parado de crecer, obligando a que una de cada tres viviendas nuevas sean destinadas a este fin. Ya que se ve como una necesidad lograr la caída progresiva de los precios del alquiler.

Colau y su equipo optaron por intervenir el mercado inmobiliario con la imposición de medidas restrictivas imponiendo a los promotores inmobiliarios la reserva del 30% de los pisos de obra nueva a vivienda social.

Esta medida constituye la expropiación de uso de uno de cada tres pisos incluidos en las nuevas actuaciones inmobiliarias, lo que invita a los inversores a irse e invertir fuera de Barcelona.

A raíz de esta obligación de Colau los promotores ven muy afectado su plan de negocio inmobiliario ya que se verían obligados a subir dos tercios el precio de los inmuebles para compensar la expropiación de uso.

Según los expertos lo peor está por llegar dentro de 2 o 3 años, actualmente el desplome de la construcción no se ha traducido en subida de precios porque las promociones que están saliendo fueron iniciadas hace dos, tres y cuatro años. Por lo que en 2019 la oferta de pisos aumentó un 28% y se estima que se siga incrementando.

Pero la cuestión que nos compete aquí es la solicitud de visados de obra nueva, que miden el volumen de actividad promotora y que anticipan el tamaño que tendrá la oferta de vivienda en el medio plazo.

Dichos datos reflejan un desplome del 55% en los tres primeros trimestres de 2019, de acuerdo con datos oficiales del propio Ayuntamiento de Barcelona.

Si se comparan los datos con el resto de España, se deduce que el crecimiento es inferior habiéndose incrementado únicamente un 9% respecto al conjunto del país. En la ciudad Condal también se habría puesto de manifiesto una caída del 5%.  

A raíz de todo esto, el precio de la vivienda se habría incrementado. Si lo medimos en relación con cada metro cuadrado, el coste subió un 7% durante el año pasado. En el distrito de Las Cortes, la subida fue del 12%.En otras zonas de la ciudad se movieron tasas similares (caso de San Andrés o San Martín).

Se vaticina que la situación pueda empeorar en 2020, puesto que el Parlamento ha aprobado un decreto ley que obligará a que las nuevas promociones del Área Metropolitana de Barcelona reserven un 40% de sus pisos a “vivienda social” por lo que esta asfixia de la oferta solo irá a peor.

Además hay que añadir que las clausulas del Decreto Ley obliga a ciertos propietarios de viviendas a entregar sus pisos en alquiler social a los “okupas” que usurpan dichas residencias, incidiendo esta medida muy negativamente en la inversión inmobiliaria de Cataluña.

Noticia inmonews.es

Regular el alquiler de la vivienda será negativo a medio plazo según el banco España

El Gobierno de coalición PSOE y Unidas Podemos acuerdan frenar las subidas abusivas del alquiler.

Según un estudio del Banco de España la regulación de los precios del alquiler a corto plazo es efectiva porque mejora la accesibilidad y la sobrecarga del coste sin embargo a medio y largo plazo advierte del incremento de precios en segmentos no regulados. De hecho la oferta reacciona con la disminución de gastos y provoca segmentación en el mercado cuando se interviene en el mercado del alquiler.

El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con “posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo”.

En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y  sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de “efectos adversos potencialmente significativos”, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.

La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado.

Condena a una pareja por ocupar un piso de un banco en Valladolid

La Audiencia Provincial de Valladolid el 28 de nov ratificó la condena de 720 euros impuesta en primera instancia a una pareja por un delito leve de usurpación de vivienda ajena en 2018 en la capital, cometido al ocupar un piso de un banco sin autorización de la entidad propietaria de la casa.

La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.

“No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos”, sostiene la sentencia.

La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de “estado de necesidad”, debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.

Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.

Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.

El blanqueo de capitales ¿Cómo afecta a la hora de vender una vivienda?

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Real estate investment. House and coins on table.

Cuando se compra una vivienda, los promotores inmobiliarios, los agentes, los notarios y los registradores están obligados a justificar y controlar cuál es el origen de los fondos para evitar el blanqueo de capitales procedentes de actividades ilegales y denunciar si detectan irregularidades.

 ¿Cómo han de realizar ese control las agencias y promotoras?

La manera de controlar el origen del dinero por parte de las promotoras es a través de la firma de un documento de blanqueo de capitales que debe firmar el comprador y que incluye: todos los datos del comprador, su situación económica y profesional y la procedencia de los fondos si es propia o ajena. Se ha de comprobar también el origen de los fondos, si procede de cuenta corriente de nuestro país o del extranjero y si proviene de una actividad ilícita o no y notificarlo a la agencia tributaria.

Ambas partes deben cumplir sus obligaciones respecto a la prevención de blanqueo de capitales y tienen conocimiento de la obligatoriedad de la firma de dicho documento ya que es un trámite previo a la firma de la escritura. Finalmente después de que el banco y la promotora haya cumplido con las obligaciones, el notario debe comprobar que se cumplen todas obligaciones de diligencia.

¿Cómo realizan las comprobaciones las agencias?

Existen diferentes programas que facilitan la verificación y alejan el riesgo de actividades ilícitas. Aparte de dichos programas se han de realizar otras cuestiones,  está el trámite de la firma del documento de blanqueo y la verificación de la procedencia de los fondos que se realiza a través de los siguientes trámites:

  • Primero, se solicita al cliente que manifieste por escrito cuál es porcentaje de fondos propios y/o financiación bancaria que utilizará en la compra.
  • Segundo, el cliente tiene que aportar la documentación que acredite efectivamente el origen de dichos fondos.

Además de las medidas de diligencia normales, en ciertos supuestos se aplican también medidas de diligencia reforzada, cuando hay algún factor de riesgo por el perfil del cliente o por las características de la operación.

Para realizar las comprobaciones, las agencias inmobiliarias y promotoras deben contar con programas de compliancepara la verificación de la procedencia de los fondos utilizados en la transacción inmobiliaria. Además de los formularios Know Your Costumer (KYC) para recopilar la información del cliente, existen herramientas adicionales que ayudan a esclarecer y determinar si existen indicios o no de estar realizando una actividad ilícita. Si el comprador es extranjero, según el país de procedencia, se deben hacer más comprobaciones si está incluido dentro de las listas de países no cooperantes o de paraísos fiscales etc.

Si hay sospechas, se ha de comunicar a la agencia tributaria. Las multas por no hacerlo pueden llegar a los 10 millones de euros. Además, se pueden imponer penas de inhabilitación.

En el caso de encontrarindicios de delito, incluso de tentativa, debe comunicarse al SEPBLAC porque, en caso de no hacerlo, la inmobiliaria puede ser sancionada. No solo la promotora se enfrenta a sanciones tanto administrativas como económicas, también pueden ser sancionados sus administradores y directivos.

Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10.000.000 euros. Además, los cargos de administración o dirección responsables de la infracción pueden ser multados e inhabilitados para ejercer cargos de administración o dirección durante un plazo máximo de diez años.

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Fondo de inversión alternativa.

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El vehículo de Inmocin Fondo de Inversión Alternativa Reservada (RAIF) de Luxemburgo combina las características y las flexibilidad de los fondos de inversión especializados (SIF) y de las sociedades de inversión en capital riesgo (SICAR), calificados como fondos de inversión alternativa o FIA, gestionados por un gestor de fondos de inversión alternativa autorizados, excepto en el caso de los RAIF que no están sujetos a aprobación de la Comisión de Vigilancia del Sector Financiero (CSSF) ante de su lanzamiento.

Esto permite que el tiempo de comercialización sea significativamente menor para los nuevos lanzamientos de fondos.

CARACTERÍSTICAS

  • El Fondo Inmocin Raif es un fondo de inversión alternativa no regulado por la CSSF.
  • El Fondo Inmocin es un régimen opcional.
  • Puede funcionar como un fondo abierto o cerrado, tanto para las suscripciones como para los reembolsos.
  • El GFIA de Luxemburgo, el GFIA de la UE o el GFIA de un tercer país nombrarán a un GFIA externo de pleno derecho una vez que el país tercero obtenga el pasaporte de gestión del GFIA.
  • El Fondo Inmocin Raif adopta un enfoque regulatorio con regulación a través del gestor y no del producto, como es el caso del SIF y SICAR.
  • Ha sido diseñado para inversores institucionales, profesionales y bien informados.
  • Los activos del Fondo Inmocin Raif deben ser confiados a un depositario con sede en Luxemburgo para su custodia, nombrado de conformidad con las disposiciones de la Ley AIFMD.
  • Se requiere una administración central con sede en Luxemburgo.
  • Las cuentas anuales deben ser auditadas por un auditor independiente de Luxemburgo.
  • Está sujeto a la obligación de publicar un documento de emisión cuyos elementos clave se mantendrán actualizados.

¿A quién está dirigido el Fondo Inmocin?

INVERSORES

La inversión en el Fondo Inmocin está reservada a inversores bien informados, aquellos que requieren un nivel limitado de protección y que buscan flexibilidad de inversión adecuada a sus conocimientos y necesidades particulares. Este término comprende también a otros inversores que confirmen por escrito que se adhieren a la condición de inversores bien informados y que inviertan un importe mínimo de 500.000 euros o que hayan sido evaluados por una entidad de crédito, empresa de inversión o sociedad de gestión que certifique la capacidad de los inversores para comprender los riesgos asociados a la inversión en el fondo Inmocin raif.

Fondos Inmocin Real Estate

INMOCIN FUND

Compromiso Social

El Fondo Inmocin tiene un compromiso social firme con las comunidades locales. Inmocin destina el 5% de su cartera a todas aquellas familias consideradas de riesgo de exclusión social.

Inmocin aporta estos inmuebles en un régimen de alquiler social que asignen los organismos públicos correspondientes, Inmocin llega acuerdo con asociaciones publicas y privadas para poner la cartera de vivienda a su disposición con alquileres sociales.

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Fondo RAIF INMOCIN FUND com se estructura

La inversión se estructura con un fondo Luxemburgo y tendrá la forma de RAIF (Reserve Alternative Invesment Fund). Esta Lemanik como AIFM (Alternative Invesment Fund Manager) a Inmothink como Asesor d’Inversiones, un Banco con sede en Luxemburgo como custodio, administrador domiciliario y agente de transferencia, RSM com auditores, Mazars como tasadores y Simmons como abogados y asesores legales. Todos estos proveedores de servicios son proveedores expertos principales en sus respectivas áreas. Proporcionando toda la seguridad que espera el inversor.

La ley de fondos de inversión alternativa de 23 de julio de 2016 (Ley RAIF), que introduce un nuevo tipo de vehículo de inversión de Luxemburgo nombrado «Fondo inversión alternativo reservado» en resumen RAIF entro en vigor el día 1 de agosto de 2016.

El RAIF esta regulado en el marco de AIFMD y se beneficia del pasaporte correspondiente de la UE, pero no esta supervisado por la Comisión de Vigilancia del Secteur Financer «CSSF» cosa que lo convierte en un vehículo atractivo desde la perspectiva del mercado.

  1. AIFMD, directiva de los gestores de cambio de paradigma.

AIFMD requiere que el gestor del fondo de inversión alternativo autorizado AIFMs garantice que el fondo AIF, que gestiona cumpla con las normas pactadas del producto AIFMD, independientemente de si la FIA pertenece o no a una regulación del producto.

En cuanto a FIA es un producto regulado y supervisado, su cumplimiento de las normas del producto es garantizar en dos niveles el nivel propio de AIF i el nivel suyo AIFM. D la misma manera, el FIA esta sometido a un sistema de supervisor doble, por parte de la autoridad de control y del AIFM, que podría tener su base en un país diferente.

Este AIFMD no requiere doble sistema de aprobación y supervisión. Esto comporta una mejor protección, cosa que no considera necesariamente justificada por una serie de inversores profesionales y sofisticados que realizan su propia revisión estructural y documental de la FIA.

RAIF

La introducción del régimen RAIF pretende ampliar la gama de vehículos de inversión disponibles en Luxemburgo, ofreciendo una nueva opción a los iniciadores de los proyectos, AIF de Luxemburgo.

La Creación, el lanzamiento de la documentación, las actividades y la fiscalización del RAIF no están sujetos a la aprobación ni a ninguna supervisión del CSSF, pero gozan de toda la flexibilidad de estructuración de la cual el CSSF aprueban y supervisan los beneficios del fondo de Luxemburgo.

En nuestro caso INMOCIN FUND es el nombre RAIF.

Para poder optar a este nuevo régimen, el RAIF ha de ser un AIF gestionado por un AIFM autorizado tanto en el sentido de AIFMD. AIFM se puede establecer en Luxemburgo, o en otro estado miembro de la Unión Europea o incluso una vez el pasaporte AIFMD este disponible para países terceros, de acuerdo con las disposiciones de AIFMD.

A causa de la necesidad que el RAIF este gestionado por un AIFM autorizado, es supervisado indirectamente mediante la supervisión prudencial que ejerce la autoridad competente de su AIFM. Por la misma razón, RAIF se beneficia del pasaporte europeo otorgado por la AIFMD para la comercialización a los inversores profesionales de la UE.

Objetivos Inmocin

Servicios de Inmocin

OBJETIVO

El servicio Inmocin pretende la regularización de la situación ocupacional de los inmuebles propiedad de nuestros clientes mediante la negociación extrajudicial.

  • Es un servicio rápido.
  • Con la máxima garantía jurídica.
  • Incurre en un menor coste económico para nuestros clientes.
  • Se busca regularizar en el mejor estado de conservación los activos.
  • Se minimiza el riesgo reputacional para nuestros clientes.
  • Se actúa con honestidad, desde la cercanía y con empatía.

La negociación que lleva a cabo nuestro servicio de mediación tiene como objetivo, según hemos expuesto, la rápida puesta a disposición del cliente el inmueble, ahora bien, se realiza desde la empatía con el poseedor y con un talante absolutamente solucionador, intentando, en la medida de lo posible buscar soluciones que eviten acudir o continuar con la vía judicial. En ningun caso se utiliza las amenazas o el acoso, nuestra herramientas son la cercanía y la empatía, considerando el incentivo económico en toda sus facetas como una herramienta más del proceso.

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La evolución de la vivienda en España a través del crédito hipotecario

La Encuesta Trimestral del BCE sobre crédito en la zona del euro indica, para España, que los estándares de concesión de crédito para compra de vivienda por familias se restringieron.

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Una de las razones es que las perspectivas del mercado de la vivienda no se ven tan favorables como hace unos meses. La Encuesta da una información media, por lo que los estándares pueden continuar siendo bastante laxos en mercados y promociones locales; y además, afecta principalmente a la vivienda usada, no a la nueva. Otro factor de relativo endurecimiento viene de una mayor percepción del riesgo por las entidades, aunque consideran neutrales las restricciones de balance; la presión de la competencia opera en sentido contrario, hacia unos estándares más relajados.
Las condiciones y términos en que se conceden y formalizan los préstamos hipotecarios no experimentan cambios significativos, aunque los bancos pretenden obtener mayores márgenes, sobre todo en créditos que identifican con un mayor riesgo. Esta percepción podemos tomarla como un indicador de cambios en el mercado de la vivienda, pero sobre todo en las hipotecas, y repercutirá en unas condiciones menos favorables para los clientes; y todo ello pese a la presión antes mencionada de la competencia.

Hay que destacar que, en contra de lo que venía ocurriendo, el número de solicitudes de crédito rechazadas respecto al total de solicitudes, aumenta.

Se considera que tras la crisis y las dificultades en la concesión de hipotecas, la demanda se auto limitaba y se presentaban solicitudes de crédito que tenían mucha probabilidad de ser atendidas; esta situación cambia, y hay menos coincidencia entre las solicitudes de préstamos y los estándares y condiciones que ponen las entidades. La demanda también está cambiando; por una parte por las menores expectativas que despierta el mercado de la vivienda, y por otra por la menor confianza de los consumidores.

Una cuestión diferente, que mencionan los bancos, es la menor demanda que les llega por la competencia de la financiación alternativa no bancaria. En este panorama, los tipos de interés siguen siendo un elemento muy positivo en la compra de vivienda con hipoteca; actualmente el tipo medio hipotecario está en 2,056%, con ligeras subidas recientes, que reflejan la incorporación de préstamos nuevos.

Inmocin Hipotecario

Año a año, con los últimos datos disponibles, se han formalizado 373.000 hipotecas, con un crecimiento del 9%; de estas operaciones las destinadas a compra de vivienda han sido 267.000, con un 13% de crecimiento anual. En 2009 sólo el 33% de las hipotecas que se constituían se dedicaban a financiar la compra de viviendas –muchas de ellas eran afianzamientos de créditos existentes-, y actualmente es el 70%, lo que indica que hay una actividad en el mercado de compraventa de vivienda sostenida por el crédito hipotecario. También, contando año a año, las compraventas de vivienda son 583.000 operaciones, con un crecimiento anual del 8%, de las cuales el 46% se financian con hipoteca. Téngase en cuenta que en 2013 era sólo el 32%, después de haber ido bajando desde el 61% en 2007. Por último, según datos del Banco de España, el saldo vivo de crédito bancario a hogares para compra de vivienda, que es el más importante en España, cae en un año en 1,4%, pues aunque se dan préstamos nuevos, se amortiza más crédito que el que se crea; no obstante, se aprecia que las caídas son paulatinamente descendientes.

El crédito hipotecario nos proporciona información interesante sobre el mercado de vivienda

Podemos sacar algunas conclusiones, en primer lugar, las entidades de crédito endurecen relativamente sus estándares de concesión, así como las condiciones de los créditos, aunque la fuerte competencia y los tipos de intereses muy bajos hacen que se siga viviendo un momento excepcional para la financiación de la vivienda.

Un segundo punto es que la demanda de crédito se retrae algo ante las menores expectativas que genera el mercado de vivienda.

En tercer lugar, el crédito para vivienda es ya el 70% de todas las hipotecas que se constituyen, frente a sólo el 33% en 2009; el crédito apoya, pues, a la compraventa.

Cuarto, del total de compraventas de viviendas el 45,8% se financia con hipoteca, este porcentaje ha llegado a estar en el 32%.

Por último, el crédito bancario nuevo para hipotecas sigue siendo inferior a las amortizaciones que se producen, pero con tendencia a igualarse.

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Los Fondos RAIF Luxemburgo

Fueron creados en Luxemburgo en el año 2016

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Son Fondos muy parecidos a los SIF-SICAV, lo que los diferencia es que no están sujetos a control de supervisión de la comisión de “Surveillance du Secteur Financier”, CSSF, la institución pública que verifica y controla que se cumplen los requisitos de las leyes luxemburguesas. 

El gestor de fondo de inversión alternativa GFIA, será el encargado que se cumplen los requisitos mínimos, este debe disponer de un domicilio en Luxemburgo o en un Estado miembro del Espacio Económico Europeo. 

El RAIF puede configurarse a través de cualquier persona jurídica, Principalmente se busca que sea un producto más ágil para que sea mucho más sencillo su lanzamiento en el mercado. 

Los Fondos RAIF gozan de la misma fiscalidad que las SIF-SICAV. Por tanto, están sujetos al impuesto anual del 0,01% del valor de los activos netos. 

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