TASACIÓN AUTOMATIZADA

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En el sector inmobiliario la tasación es uno de los trámites más importantes en la gestión inmobiliaria. Cuanto más se automatice dicho trámite antes finalizará el proceso de compra-venta.

Diferencias entre la tasación convencional  y la automática

Convencional

Hasta ahora el proceso de tasación era convencional  y comenzaba cuando el particular o empresa hacía una solicitud, el tasador verificaba la nota simple de registro de la propiedad y la copia de escritura de la vivienda, examinaba los datos, comprobaba el catastro y el ayuntamiento correspondiente.

Seguidamente se procedía a la tasación del valor de la vivienda teniendo en cuenta:

  • Ubicación de la vivienda.
  • Estado del edificio.
  • Superficie de la vivienda.
  • Características de la iluminación.
  • Distribución.
  • Si tiene ascensor.
  • Calidad y estado de las ventanas.
  • Precios de viviendas en las mismas zonas.

Con toda esta información, el tasador realiza un completo informe en el que valora el inmueble, acorde siempre a la normativa y los índices de calidad.

Automática

En 2018 el Banco de España anunció exigir el uso de un sistema automatizado de tasación. El sistema propuesto se llama Automated Valuation Model (AVM) que consiste en la valoración masiva de carteras de activos por medio del algoritmo de valoración del Instituto de Valoraciones tomando como referencia bases de datos históricas de tasaciones.

SMARTA es el sistema que lleva a cabo el procesamiento y análisis de los datos, usando herramientas como el Big Data o la Inteligencia Artificial.

Con la tasación automática se obtienen dos valores de cada propiedad; el de mercado y el hipotecario teniendo en cuenta los mismos factores que ya se valoraban en la tasación convencional.

Ventajas de la tasación automatizada

  • Agilización del proceso de tasación.
  • Reducción costes de gestión, eliminando la figura del tasador.
  • Complementación procesos como las concesiones de hipotecas o la valoración real de viviendas provenientes de embargos o desahucios.

Desventajas de la tasación automatizada

  • Que no se tengan en cuenta factores como el estado de conservación del edificio, reformas posteriores, metros cuadrados realmente útiles, etc.
    • Este tipo de tasación sólo es aplicable en viviendas o propiedades construidas de forma masiva, no en inmuebles únicos con características concretas o especiales.

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Hundimiento del 55% en obra nueva por las restricciones de Colau

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Desde que Ada Colau llegó a la alcaldía de Barcelona la construcción de promociones de viviendas sociales no han parado de crecer, obligando a que una de cada tres viviendas nuevas sean destinadas a este fin. Ya que se ve como una necesidad lograr la caída progresiva de los precios del alquiler.

Colau y su equipo optaron por intervenir el mercado inmobiliario con la imposición de medidas restrictivas imponiendo a los promotores inmobiliarios la reserva del 30% de los pisos de obra nueva a vivienda social.

Esta medida constituye la expropiación de uso de uno de cada tres pisos incluidos en las nuevas actuaciones inmobiliarias, lo que invita a los inversores a irse e invertir fuera de Barcelona.

A raíz de esta obligación de Colau los promotores ven muy afectado su plan de negocio inmobiliario ya que se verían obligados a subir dos tercios el precio de los inmuebles para compensar la expropiación de uso.

Según los expertos lo peor está por llegar dentro de 2 o 3 años, actualmente el desplome de la construcción no se ha traducido en subida de precios porque las promociones que están saliendo fueron iniciadas hace dos, tres y cuatro años. Por lo que en 2019 la oferta de pisos aumentó un 28% y se estima que se siga incrementando.

Pero la cuestión que nos compete aquí es la solicitud de visados de obra nueva, que miden el volumen de actividad promotora y que anticipan el tamaño que tendrá la oferta de vivienda en el medio plazo.

Dichos datos reflejan un desplome del 55% en los tres primeros trimestres de 2019, de acuerdo con datos oficiales del propio Ayuntamiento de Barcelona.

Si se comparan los datos con el resto de España, se deduce que el crecimiento es inferior habiéndose incrementado únicamente un 9% respecto al conjunto del país. En la ciudad Condal también se habría puesto de manifiesto una caída del 5%.  

A raíz de todo esto, el precio de la vivienda se habría incrementado. Si lo medimos en relación con cada metro cuadrado, el coste subió un 7% durante el año pasado. En el distrito de Las Cortes, la subida fue del 12%.En otras zonas de la ciudad se movieron tasas similares (caso de San Andrés o San Martín).

Se vaticina que la situación pueda empeorar en 2020, puesto que el Parlamento ha aprobado un decreto ley que obligará a que las nuevas promociones del Área Metropolitana de Barcelona reserven un 40% de sus pisos a “vivienda social” por lo que esta asfixia de la oferta solo irá a peor.

Además hay que añadir que las clausulas del Decreto Ley obliga a ciertos propietarios de viviendas a entregar sus pisos en alquiler social a los “okupas” que usurpan dichas residencias, incidiendo esta medida muy negativamente en la inversión inmobiliaria de Cataluña.

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