TASACIÓN AUTOMATIZADA

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En el sector inmobiliario la tasación es uno de los trámites más importantes en la gestión inmobiliaria. Cuanto más se automatice dicho trámite antes finalizará el proceso de compra-venta.

Diferencias entre la tasación convencional  y la automática

Convencional

Hasta ahora el proceso de tasación era convencional  y comenzaba cuando el particular o empresa hacía una solicitud, el tasador verificaba la nota simple de registro de la propiedad y la copia de escritura de la vivienda, examinaba los datos, comprobaba el catastro y el ayuntamiento correspondiente.

Seguidamente se procedía a la tasación del valor de la vivienda teniendo en cuenta:

  • Ubicación de la vivienda.
  • Estado del edificio.
  • Superficie de la vivienda.
  • Características de la iluminación.
  • Distribución.
  • Si tiene ascensor.
  • Calidad y estado de las ventanas.
  • Precios de viviendas en las mismas zonas.

Con toda esta información, el tasador realiza un completo informe en el que valora el inmueble, acorde siempre a la normativa y los índices de calidad.

Automática

En 2018 el Banco de España anunció exigir el uso de un sistema automatizado de tasación. El sistema propuesto se llama Automated Valuation Model (AVM) que consiste en la valoración masiva de carteras de activos por medio del algoritmo de valoración del Instituto de Valoraciones tomando como referencia bases de datos históricas de tasaciones.

SMARTA es el sistema que lleva a cabo el procesamiento y análisis de los datos, usando herramientas como el Big Data o la Inteligencia Artificial.

Con la tasación automática se obtienen dos valores de cada propiedad; el de mercado y el hipotecario teniendo en cuenta los mismos factores que ya se valoraban en la tasación convencional.

Ventajas de la tasación automatizada

  • Agilización del proceso de tasación.
  • Reducción costes de gestión, eliminando la figura del tasador.
  • Complementación procesos como las concesiones de hipotecas o la valoración real de viviendas provenientes de embargos o desahucios.

Desventajas de la tasación automatizada

  • Que no se tengan en cuenta factores como el estado de conservación del edificio, reformas posteriores, metros cuadrados realmente útiles, etc.
    • Este tipo de tasación sólo es aplicable en viviendas o propiedades construidas de forma masiva, no en inmuebles únicos con características concretas o especiales.

Noticias inmonews.es

Hundimiento del 55% en obra nueva por las restricciones de Colau

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Desde que Ada Colau llegó a la alcaldía de Barcelona la construcción de promociones de viviendas sociales no han parado de crecer, obligando a que una de cada tres viviendas nuevas sean destinadas a este fin. Ya que se ve como una necesidad lograr la caída progresiva de los precios del alquiler.

Colau y su equipo optaron por intervenir el mercado inmobiliario con la imposición de medidas restrictivas imponiendo a los promotores inmobiliarios la reserva del 30% de los pisos de obra nueva a vivienda social.

Esta medida constituye la expropiación de uso de uno de cada tres pisos incluidos en las nuevas actuaciones inmobiliarias, lo que invita a los inversores a irse e invertir fuera de Barcelona.

A raíz de esta obligación de Colau los promotores ven muy afectado su plan de negocio inmobiliario ya que se verían obligados a subir dos tercios el precio de los inmuebles para compensar la expropiación de uso.

Según los expertos lo peor está por llegar dentro de 2 o 3 años, actualmente el desplome de la construcción no se ha traducido en subida de precios porque las promociones que están saliendo fueron iniciadas hace dos, tres y cuatro años. Por lo que en 2019 la oferta de pisos aumentó un 28% y se estima que se siga incrementando.

Pero la cuestión que nos compete aquí es la solicitud de visados de obra nueva, que miden el volumen de actividad promotora y que anticipan el tamaño que tendrá la oferta de vivienda en el medio plazo.

Dichos datos reflejan un desplome del 55% en los tres primeros trimestres de 2019, de acuerdo con datos oficiales del propio Ayuntamiento de Barcelona.

Si se comparan los datos con el resto de España, se deduce que el crecimiento es inferior habiéndose incrementado únicamente un 9% respecto al conjunto del país. En la ciudad Condal también se habría puesto de manifiesto una caída del 5%.  

A raíz de todo esto, el precio de la vivienda se habría incrementado. Si lo medimos en relación con cada metro cuadrado, el coste subió un 7% durante el año pasado. En el distrito de Las Cortes, la subida fue del 12%.En otras zonas de la ciudad se movieron tasas similares (caso de San Andrés o San Martín).

Se vaticina que la situación pueda empeorar en 2020, puesto que el Parlamento ha aprobado un decreto ley que obligará a que las nuevas promociones del Área Metropolitana de Barcelona reserven un 40% de sus pisos a “vivienda social” por lo que esta asfixia de la oferta solo irá a peor.

Además hay que añadir que las clausulas del Decreto Ley obliga a ciertos propietarios de viviendas a entregar sus pisos en alquiler social a los “okupas” que usurpan dichas residencias, incidiendo esta medida muy negativamente en la inversión inmobiliaria de Cataluña.

Noticia inmonews.es

Regular el alquiler de la vivienda será negativo a medio plazo según el banco España

El Gobierno de coalición PSOE y Unidas Podemos acuerdan frenar las subidas abusivas del alquiler.

Según un estudio del Banco de España la regulación de los precios del alquiler a corto plazo es efectiva porque mejora la accesibilidad y la sobrecarga del coste sin embargo a medio y largo plazo advierte del incremento de precios en segmentos no regulados. De hecho la oferta reacciona con la disminución de gastos y provoca segmentación en el mercado cuando se interviene en el mercado del alquiler.

El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con “posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo”.

En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y  sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de “efectos adversos potencialmente significativos”, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.

La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado.

Condena a una pareja por ocupar un piso de un banco en Valladolid

La Audiencia Provincial de Valladolid el 28 de nov ratificó la condena de 720 euros impuesta en primera instancia a una pareja por un delito leve de usurpación de vivienda ajena en 2018 en la capital, cometido al ocupar un piso de un banco sin autorización de la entidad propietaria de la casa.

La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.

“No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos”, sostiene la sentencia.

La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de “estado de necesidad”, debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.

Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.

Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.

El blanqueo de capitales ¿Cómo afecta a la hora de vender una vivienda?

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Real estate investment. House and coins on table.

Cuando se compra una vivienda, los promotores inmobiliarios, los agentes, los notarios y los registradores están obligados a justificar y controlar cuál es el origen de los fondos para evitar el blanqueo de capitales procedentes de actividades ilegales y denunciar si detectan irregularidades.

 ¿Cómo han de realizar ese control las agencias y promotoras?

La manera de controlar el origen del dinero por parte de las promotoras es a través de la firma de un documento de blanqueo de capitales que debe firmar el comprador y que incluye: todos los datos del comprador, su situación económica y profesional y la procedencia de los fondos si es propia o ajena. Se ha de comprobar también el origen de los fondos, si procede de cuenta corriente de nuestro país o del extranjero y si proviene de una actividad ilícita o no y notificarlo a la agencia tributaria.

Ambas partes deben cumplir sus obligaciones respecto a la prevención de blanqueo de capitales y tienen conocimiento de la obligatoriedad de la firma de dicho documento ya que es un trámite previo a la firma de la escritura. Finalmente después de que el banco y la promotora haya cumplido con las obligaciones, el notario debe comprobar que se cumplen todas obligaciones de diligencia.

¿Cómo realizan las comprobaciones las agencias?

Existen diferentes programas que facilitan la verificación y alejan el riesgo de actividades ilícitas. Aparte de dichos programas se han de realizar otras cuestiones,  está el trámite de la firma del documento de blanqueo y la verificación de la procedencia de los fondos que se realiza a través de los siguientes trámites:

  • Primero, se solicita al cliente que manifieste por escrito cuál es porcentaje de fondos propios y/o financiación bancaria que utilizará en la compra.
  • Segundo, el cliente tiene que aportar la documentación que acredite efectivamente el origen de dichos fondos.

Además de las medidas de diligencia normales, en ciertos supuestos se aplican también medidas de diligencia reforzada, cuando hay algún factor de riesgo por el perfil del cliente o por las características de la operación.

Para realizar las comprobaciones, las agencias inmobiliarias y promotoras deben contar con programas de compliancepara la verificación de la procedencia de los fondos utilizados en la transacción inmobiliaria. Además de los formularios Know Your Costumer (KYC) para recopilar la información del cliente, existen herramientas adicionales que ayudan a esclarecer y determinar si existen indicios o no de estar realizando una actividad ilícita. Si el comprador es extranjero, según el país de procedencia, se deben hacer más comprobaciones si está incluido dentro de las listas de países no cooperantes o de paraísos fiscales etc.

Si hay sospechas, se ha de comunicar a la agencia tributaria. Las multas por no hacerlo pueden llegar a los 10 millones de euros. Además, se pueden imponer penas de inhabilitación.

En el caso de encontrarindicios de delito, incluso de tentativa, debe comunicarse al SEPBLAC porque, en caso de no hacerlo, la inmobiliaria puede ser sancionada. No solo la promotora se enfrenta a sanciones tanto administrativas como económicas, también pueden ser sancionados sus administradores y directivos.

Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10.000.000 euros. Además, los cargos de administración o dirección responsables de la infracción pueden ser multados e inhabilitados para ejercer cargos de administración o dirección durante un plazo máximo de diez años.

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